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    重磅新政|闽八条出台!一大波利好!
    来源:      更新时间:2016-02-22

     2月19日深夜,《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》(简称“闽八条”)在福建省住房和城乡建设厅官网挂出,概括来看,有八个方面主要内容,其中关于团购优惠、购房补贴、土地规划可变更、大产权可分割出售等措施的力度前所未有。

    在2014年福建省已经出过一次“闽八条”。内容包括:合理引导住房消费,实行分类调控;福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况,调整放开住房限购措施;落实差别化住房信贷政策;优化市场发展环境;推进保障性住房建设;鼓励开发绿色住宅;完善土地供应机制;加强市场分析监测。

    克而瑞研究中心分析师谢杨春分析指出,对比两次文件,本次“闽八条”发生的最大转变就是:更加坚定了去库存的决心和脚步。由于是全省范围的政策,兼顾更多方面。例如,重申对于央行降首付政策的支持,加快落实速度;三部委刚出台减免契税的政策,福建省不仅减免,还要进一步奖励;公积金异地贷款落地执行。这对于像厦门市这类省内外地人购房比例较大的城市而言,利好明显。

    谢杨春指出,对于省内基本面积较好,市场热度较高的城市,首要问题是解决非住宅市场风险矛盾,例如商办供大于求。利用商转住,减少商办产品风险,同时也间接推动住宅市场热度提升。

    2015年,福建省国土厅、省住建厅细化提出了对于国土资源部和住房城乡建设部两部委联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》的贯彻意见,指出各市、县住房城乡建设主管部门要摸清本辖区商品房库存情况,原则上,按本市、县近三年商品住房月平均销售量计算,截至2015年6月底,商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县,应明显减少商品住房用地供应数量;商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县,应明显减少直至暂停出让商品住房用地。商业办公用房库存供过于求的市、县,要调整供地结构、优化布局,直至暂停供应商业办公用房用地。

    “厦门房子不愁卖,商改住若在厦门落地,也未必有开发商愿意这么干。厦门的商业办公物业已经处于供过于求的状态,但仍在安全范围内,后续应该还会继续出让商业办公用地,当然主要是量身定制的地块为主。”一名福建业内人士指出。

    来自克而瑞研究中心数据显示,2015年厦门商业成交15万平方米,不到供应面积的一半,供求比高达2.04,商业供求失衡现象严重。而监测结果显示,截至2015年12月,厦门商办库存311.5万平方米,库存超过2万套,去化周期需要59个月。

    克而瑞福建区域相关分析师接受媒体采访时认为,“商办用地可改住宅”的政策对未来楼市而言是重大利好,一方面是因为是当前商办市场持续处于低迷状态,尤其是SOHO产品,存量房压力大,厦门市在售存量超55万平方米,去化周期长,政策的出台,有利于缓解未来这类型产品后市的开发风险;另外,厦门近年来商住用地供应量偏紧,楼面价不断攀升,如果能有一部分商办用地变更为住宅用地,既可以缓解土地供应压力,对于一些“土地断粮”的房企来说也能寻找新的开发机会,同时或许也能在一定程度上减缓楼面价攀升的速度,有利于楼市更加健康稳定发展。

    而政策在一些城市也存在实操性的质疑。比如,商业和住宅配建设施不一样,变更性质显得尤为复杂。

    一般来说,省政府出台指导文件后,各地会结合本地实际情况,预计在1个月内出台落地政策。

    附:福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见

    各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省人民政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:

    为贯彻落实中央和全省经济工作会议精神,现就化解房地产库存,促进我省房地产市场稳定健康发展,提出以下意见:

    一、加大合理购房消费支持力度。

    居民购买首套房的商业性个人住房贷款,最低首付比例可按20%执行;为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款,符合贷款条件的,可执行最低首付比例30%。金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。

    各市、县(区)政府要根据本地实际制定扶持刚需购房的优惠政策,对购买新建商品房可按所缴契税给予奖励。

    各市、县(区)政府应当搭建购房服务平台,引导房地产企业、中介机构发布库存房源信息,促进购房者与在售项目对接,并结合实际组织“团购”,由房地产企业与房地产主管部门签订“团购”优惠框架协议,承诺“团购”价格优惠幅度。

    加大住房公积金支持力度,各地可通过“公转商”贴息贷款和个人住房贷款资产证券化等多种渠道筹措资金。进一步做好住房公积金制度扩面工作,把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。在全省全面开展住房公积金异地个人住房贷款,满足缴存职工回户籍地购房需求。

    二、支持农民进城购房。

    各市、县(区)政府要制定鼓励农民进城购房的政策措施,落实户籍改革方案和居住证制度,进一步简化农业转移人口购房落户手续。

    对农民工和农民进城购买新建商品房的,县级教育行政部门凭经房地产主管部门备案的商品房买卖合同,原则上按所在招生片区安排其子女就读。同时,各地要做好教育资源统筹,避免“大校额”“大班额”问题。

    政府可与房地产开发企业联合给予农民购房一定比例或一定额度的现金直补。结合造福工程、农村危旧房改造等,对搬迁户、危改户农民进城购房给予财政补助。

    三、打通库存转换通道。

    各市、县(区)政府原则上不再新建公租房,通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。各市、县(区)政府收购库存商品房用作公租房,可列入保障性安居工程建设年度计划,所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。

    棚改项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于70%。土地被征迁或房屋被征收的农民领取货币化安置补偿款后,在货币化安置协议签订之日起6个月内(含6个月)购买本市、县新建商品住房的,凭商品住房买卖合同备案登记证明、购房款支付凭证和货币化安置协议,由市、县政府按照购房款(不超过货币化安置补偿款总额)的一定比例给予一次性奖励。

    鼓励开发企业将空置的商品住房改售为租,各市、县(区)可以根据实际情况,对其租金收入的应缴已缴营业税、房产税予以一定奖励。支持发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业,对于自然人和各类机构设立房屋租赁企业,投资买库存商品住房经营房屋出租业务的,对企业三年内所缴纳的营业税、房产税、所得税予以适当奖励。

    四、优化开发用地供应。

    各市、县(区)政府要根据本地商品房库存情况,合理调控土地供应结构和投放数量。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县,要暂停商业办公用地供应。

    非住宅库存去化周期超过36个月的市、县,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,允许未开发的非住宅商品房项目用地整体或部分转型,房地产企业可向原批准供地的市、县政府申请土地用途、规划条件变更,经批准后,用于其他产业项目或符合市场需求项目用途的开发建设。其中,仅限2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地。

    商业办公用地转型为商品住宅用地的,应以政府批准改变土地用途的时间为基准日,根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范(试行)》评估新、旧用途土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与最近一年该县(市、区)相同土地级别公开出让最高成交价孰高确定,旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定,并以二者差价拟定应补交的土地价款。

    上述结果经当地政府土地管理委员会等土地出让议事协调机构研究同意,并公示无异议后,补签土地出让合同,补缴土地出让金(若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的,不予退还差价)。对土地出让合同明确要求设置集中式商业,未具体明确商业分隔比例、形式的项目,在满足消防等安全条件下,允许集中式商业用房分割销售和办理产权。具体办法由各地结合实际制定。

    五、推进房地产业转型升级。

    支持房地产企业适应市场需求,调整产品结构,将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、众创空间和旅游、养老、文化地产,并享受国家和本省有关政策优惠。

    作为旅游设施的产权式(公寓式)酒店在不改变规划用途和统一经营管理的情况下,可以分割出售,对于房地产企业申请预售的,预售许可部门应当予以办理预售许可手续;土地、房屋登记机构应当予以办理土地使用权和房屋产权登记,并在权属证书注明:酒店产权为房地产企业与购买者共有,用途为酒店、不得改变用途。鼓励开发建设和购买绿色建筑住宅及精装修商品房项目,具体奖励办法由各市、县政府根据实际制定。

    六、适时掌握库存动态。

    建立房地产库存情况月报制度,各县(市、区)房地产主管部门向设区市房地产主管部门报送本县(市、区)房地产库存情况及去化周期,各设区市汇总后报省住建厅和国土厅,由省住建厅汇总通报上月全省库存情况及去化周期排名。

    建立全省房地产市场交易和库存监测平台,各级政府要加大财政资金投入,推动全省范围房地产市场管理信息系统在2016年内实现省、市、县三级联网,并实现与福建省工程项目建设监管信息系统、土地市场监管信息系统纵横对接、信息共享。房地产企业应当按规定时间和内容要求,在该交易和库存监测平台及时填报房地产项目建设、销售和库存情况。

    七、注意防控市场风险。

    税务部门应根据房地产市场的变化情况,及时开展房地产企业税负情况调研,对房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率、土地增值税预征率进行调整。

    各市、县(区)要建立政府、房企、银行、承建商共同参与的风险处置合作协调机制,明确风险项目评判标准,排查风险项目清单。对已排查出的风险项目要按照“分类处置”原则,一盘一策,引导品牌好、实力强的房地产企业“接盘”,采取兼并重组等手段,促进风险项目建成销售。

    通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其相关联债权、债务和劳动力等一并转让的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收营业税。在合规和风险可控的基础上,银行机构可对房地产并购项目给予贷款支持。各地要落实商品房预售资金监管制度,完善监管方式,提高开发资金的流动性。

    八、完善工作协调机制。

    各市、县(区)政府要承担化解房地产库存、稳定房地产市场的主体责任。省里建立化解房地产库存、稳定房地产市场部门联席会议制度,在省政府领导下,由省住建厅领导担任联席会议召集人,成员由省教育、民政、财政、国土、农业、地税、工商、统计、人行、国税、银监等部门领导组成,定期召开会议,协调解决问题。各市、县(区)政府要相应建立化解房地产库存、稳定房地产市场工作联席会议制度,加强对去库存工作的组织协调和落实。

    各市、县(区)政府应根据本意见以及我省《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(闽八条)和《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》(闽建房〔2015〕4号)要求,结合本地实际一并贯彻执行,按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”原则,制定更具有针对性的实施意见,化解房地产库存,促进我省房地产市场稳定健康发展。

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